Договор аренды нежилого помещения: 12 пунктов, которые надо проверить

Статья не заменяет консультацию юриста. Это список того, что стоит проверить самому перед подписанием.

1. Что именно вы арендуете

Адрес, площадь, этаж, кадастровый номер, поэтажный план с отмеченным помещением. Помещение должно быть нежилым. Если арендуете часть помещения, её границы нужно отметить на плане.

2. Право арендодателя сдавать

Арендодатель — собственник или лицо, которое вправе сдавать помещение (например, по договору с правом субаренды). Попросите выписку из ЕГРН или документ, подтверждающий право.

3. Цель использования

Пропишите ваш вид деятельности: «кафе», «салон красоты», «пункт выдачи заказов». Слишком узкая цель помешает расширить услуги, а несоответствие может стать поводом для претензий.

4. Срок и государственная регистрация

Договор аренды здания или помещения на срок от года подлежит государственной регистрации. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок, и любая сторона может от него отказаться, предупредив другую за три месяца. Для бизнеса с дорогим ремонтом это риск.

5. Арендная плата и что в неё входит

Сумма, срок оплаты, с НДС или без. Входят ли коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, вывоз мусора, охрана. «Ставка без коммуналки» может оказаться заметно выше на деле.

6. Индексация

Как и когда ставка может повышаться: раз в год, на фиксированный процент или по инфляции. Опасная формулировка — право арендодателя менять ставку в одностороннем порядке без ограничений.

7. Депозит

Размер обеспечительного платежа и когда он возвращается или засчитывается. Без условий возврата депозит легко потерять при выезде.

8. Арендные каникулы

Ремонт и открытие занимают время. Договоритесь о периоде без арендной платы или со сниженной ставкой и пропишите его в договоре: срок, что именно не оплачивается (аренда, коммунальные).

9. Ремонт: кто и за что платит

По общему правилу капитальный ремонт — обязанность арендодателя, текущий — арендатора, но договор может это изменить. Проверьте, кто платит за ремонт инженерных сетей, кровли, фасада.

10. Неотделимые улучшения и перепланировка

Вентиляция, перенос сантехники, перегородки, электрика остаются в помещении при выезде. Пропишите, что арендодатель согласен на работы и компенсирует ли их стоимость. Если договор запрещает компенсацию, вложения в ремонт при выезде теряются.

11. Вывеска и фасад

Право разместить вывеску, где именно и кто согласует. Без этого пункта собственник может запретить вывеску, а без вывески многие форматы теряют клиентов. О городских правилах — в статье про требования к вывескам.

12. Досрочное расторжение

Может ли арендатор выйти раньше срока, за сколько предупредить и какие штрафы. Опасно, если право на односторонний отказ есть только у арендодателя или сформулировано как «без объяснения причин».

Ещё стоит проверить

• субаренда: можно ли сдать часть помещения;
• преимущественное право на продление договора;
• размер пени за просрочку;
• акт приёма-передачи с описанием состояния помещения и фото.

Полный текст договора с этими условиями — в статье «Образец договора аренды нежилого помещения», его можно скачать в Word.

Договор можно бесплатно проверить на сайте: автоматическая проверка по 25 ключевым пунктам сразу на экране, а юрист бесплатно посмотрит договор за 1 рабочий день.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть 2, глава 34 «Аренда» — КонсультантПлюс