Коммунальные платежи в договоре аренды нежилого помещения

Статья не заменяет консультацию юриста или бухгалтера. Налоговые последствия разных схем оплаты обсудите с бухгалтером.

Кто платит коммунальные

По Гражданскому кодексу арендатор поддерживает имущество в исправном состоянии, делает текущий ремонт и несёт расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ). На практике договоры с поставщиками электричества, воды и тепла обычно заключены на собственника, поэтому главное — как именно арендатор компенсирует эти расходы. Это и нужно прописать в договоре.

Три схемы оплаты

1. Коммунальные включены в ставку

Арендатор платит одну сумму, а собственник сам рассчитывается с поставщиками. Плюс — предсказуемость. Минус — собственник закладывает в ставку запас на зиму и рост тарифов, и при небольшом потреблении вы переплачиваете. Подходит для офиса или небольшого магазина без мощного оборудования.

2. Возмещение по счётчикам (переменная часть арендной платы)

Самая частая и честная схема. Арендная плата делится на постоянную часть — ставку — и переменную — стоимость фактически потреблённых ресурсов по приборам учёта и тарифам поставщиков (ГК прямо разрешает сочетать разные формы арендной платы, ст. 614 ГК РФ). Арендодатель раз в месяц выставляет счёт с расчётом и копиями счетов поставщиков.

3. Прямые договоры с поставщиками

Арендатор сам заключает договоры, например на электроэнергию, и платит поставщику напрямую. Так прозрачнее всего, но для этого нужны документы собственника и отдельный учёт по помещению. Чаще встречается при долгой аренде отдельно стоящих зданий и больших помещений.

Что прописать в договоре

• какие услуги входят: электроэнергия, холодная и горячая вода, водоотведение, отопление, вывоз отходов;
• как считается каждая: по счётчику помещения или пропорционально площади, если отдельного счётчика нет;
• по каким тарифам: тарифам поставщика, без наценки;
• что арендодатель прикладывает к счёту: расчёт, показания счётчиков, копии счетов поставщиков;
• срок выставления счёта и срок оплаты;
• как делятся общие расходы здания (свет в коридорах, лифт), если вы платите их долю;
• что коммунальные оплачиваются и в арендные каникулы — это нормально, но должно быть написано явно;
• кто снимает показания и как фиксируют их при въезде и выезде (в акте приёма-передачи и акте возврата).

Пример формулировки

Ориентир из нашего образца договора аренды:

«Переменная часть арендной платы — возмещение стоимости коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, вывоз отходов) по показаниям приборов учёта и тарифам ресурсоснабжающих организаций. Арендодатель выставляет счёт с расчётом и копиями счетов поставщиков до ___ числа месяца, следующего за расчётным.»

Где арендатор переплачивает

• Нет своего счётчика. Плата «пропорционально площади» по всему зданию: вы платите и за соседа с печами и кондиционерами. Если потребление у вас заметное, просите отдельный счётчик.
• Тариф собственника. «По тарифу арендодателя» вместо тарифа поставщика — скрытая наценка.
• Эксплуатационные без потолка. Отдельный платёж за «обслуживание здания» может расти каждый год, пока ставка формально не меняется. Пропишите сумму или порядок её изменения.
• Отопление вне сезона. Проверьте, как считается тепло летом и в межсезонье.
• Не зафиксировали показания при въезде. Тогда предыдущий арендатор может «уехать» за ваш счёт.

Перед подписанием

Спросите у собственника счета за коммунальные за прошлую зиму и лето по этому помещению: так вы поймёте реальную сумму к ставке. Проверьте выделенную электрическую мощность, если у вас мощное оборудование. А условия договора можно проверить бесплатно.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть 2: ст. 614, 616 — КонсультантПлюс