Индексация арендной платы: что прописать в договоре

Статья не заменяет консультацию юриста.

Что говорит закон

По Гражданскому кодексу размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено законом. На практике многое зависит от формулировки в договоре: стороны могут заранее договориться о порядке ежегодного изменения ставки.

Варианты индексации

• Фиксированный процент раз в год, например 5%. Предсказуемо: вы заранее знаете ставку на годы вперёд.
• По инфляции — по индексу потребительских цен Росстата за прошлый год. Привязка к официальному показателю, но сумма заранее неизвестна. Полезно добавить потолок: «но не более ___%».
• По рыночной ставке — по оценке или «по согласованию сторон». Самый неопределённый вариант, легко приводит к спорам.
• Без индексации на весь срок — выгодно арендатору, но собственники соглашаются на это редко и чаще на короткий срок.

Опасные формулировки

• «Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы» без ограничений по сроку и размеру;
• индексация чаще раза в год или с первого месяца;
• индексация «на усмотрение арендодателя» без формулы;
• отдельный рост эксплуатационных платежей без ограничений, когда сама ставка вроде бы фиксирована.

Что прописать

1. Когда возможна индексация: не раньше чем через 12 месяцев после начала аренды и не чаще раза в год.
2. Как считается: фиксированный процент или индекс с потолком.
3. Как уведомляют: письменно, не позднее чем за ___ дней.
4. Что входит в индексируемую ставку, а что нет: коммунальные, эксплуатационные платежи.
5. Право арендатора выйти из договора, если он не согласен с новой ставкой (если удастся об этом договориться).

Посчитайте заранее

Перед подписанием посчитайте аренду на весь срок договора с учётом индексации и проверьте, что бизнес окупается и при ней. Как считать окупаемость — в статье про окупаемость. Есть ли в договоре опасные условия об индексации, можно проверить бесплатно.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть 2, глава 34 «Аренда» — КонсультантПлюс