Продление договора аренды нежилого помещения

Статья не заменяет консультацию юриста. Многое зависит от условий вашего договора, поэтому начните с раздела о сроке и продлении.

Три способа продлить аренду

• Дополнительное соглашение о новом сроке. Самый надёжный вариант: стороны письменно фиксируют новую дату окончания, ставку и другие изменения. Образец — ниже.
• Автоматическая пролонгация по условию договора. Если в договоре написано, что он продлевается на тот же срок, когда ни одна сторона не заявила об отказе, продление происходит без нового документа. Важно заранее знать, до какой даты можно заявить об отказе и в какой форме.
• Продление «по умолчанию». Если срок закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением и арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Чем опасно продление «по умолчанию»

Договор на неопределённый срок любая сторона может прекратить в любое время, предупредив другую за три месяца при аренде недвижимости (п. 2 ст. 610 ГК РФ), если договором не установлен другой срок. Для бизнеса с вложениями в ремонт это риск: через три месяца после уведомления помещение придётся освободить. Если хотите остаться надолго, оформите продление соглашением с конкретной датой.

Преимущественное право арендатора

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором. Чтобы им воспользоваться:

• письменно уведомите арендодателя о желании продлить аренду в срок, указанный в договоре, а если он не указан — в разумный срок до окончания;
• сохраните подтверждение отправки.

Если арендодатель отказал в продлении, но в течение года после окончания срока сдал помещение другому, арендатор вправе через суд потребовать перевода на себя прав по новому договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков. Условия нового договора стороны могут изменить по соглашению: преимущественное право не гарантирует прежнюю ставку.

Что прописать в соглашении о продлении

• новую дату окончания аренды;
• ставку на продлённый срок и порядок индексации — с потолком, чтобы ставка не выросла неожиданно;
• что происходит с обеспечительным платежом: сохраняется ли он или вносится дополнительный;
• что помещение остаётся у арендатора без повторной передачи и в каком оно состоянии;
• кто подаёт документы на регистрацию, если она нужна.

Нужна ли регистрация

Договор аренды здания или помещения на срок не менее года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если договор уже зарегистрирован, соглашение о продлении обычно тоже регистрируют. Если договор был на 11 месяцев, а после продления общий срок аренды становится год и больше, вопрос о регистрации стоит обсудить с юристом: суды подходят к таким случаям по-разному. Подробнее — в статье о регистрации договора аренды.

Образец дополнительного соглашения о продлении договора аренды

Шаблон-ориентир. Варианты в скобках выберите и оставьте один, при заметных суммах покажите текст юристу.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ №___ О ПРОДЛЕНИИ СРОКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ №___ от «__» ________ 20__ г.

г. ________ «__» ________ 20__ г.

________________ (Арендодатель), в лице ________, действующего на основании ________, с одной стороны, и ________________ (Арендатор), в лице ________, действующего на основании ________, с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения №___ от «__» ________ 20__ г. (далее — Договор) в отношении помещения по адресу ________, площадью ___ м², кадастровый номер ________ (далее — Помещение) о нижеследующем.

1. Стороны продлевают срок аренды по Договору до «__» ________ 20__ г. включительно.

2. С «__» ________ 20__ г. постоянная часть арендной платы составляет ________ руб. в месяц, ________ (в том числе НДС ___ % / НДС не облагается) (или: размер арендной платы не изменяется).

3. Порядок индексации арендной платы на продлённый срок: ________ (не чаще одного раза в год, не более чем на ___ % / по условиям пункта ___ Договора).

4. Обеспечительный платёж, внесённый по Договору, сохраняется и обеспечивает обязательства Арендатора на продлённый срок (или: Арендатор вносит дополнительный обеспечительный платёж в размере ________ руб. до «__» ________ 20__ г.).

5. Помещение остаётся у Арендатора без повторной передачи по акту. Состояние Помещения на дату продления: ________ (соответствует акту приёма-передачи с учётом нормального износа и согласованных улучшений / описание изменений).

6. Если в результате продления Договор подлежит государственной регистрации или уже зарегистрирован, заявление о регистрации настоящего соглашения подаёт ________ в течение ___ рабочих дней после его подписания. Расходы несёт ________.

7. Остальные условия Договора, не изменённые настоящим соглашением, действуют в прежней редакции.

8. Соглашение является неотъемлемой частью Договора, вступает в силу с момента подписания (а если подлежит регистрации — с момента регистрации) и составлено в ___ экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Подписи Сторон: Арендодатель ________ / ________ / Арендатор ________ / ________ /

Скачать соглашение в Word (.docx)

Образец уведомления о желании продлить аренду

Отправьте заранее — в срок, указанный в договоре, способом, который в нём предусмотрен, и сохраните подтверждение отправки.

УВЕДОМЛЕНИЕ О ЖЕЛАНИИ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НА НОВЫЙ СРОК

Кому: ________ (Арендодатель), адрес ________

От: ________ (Арендатор), адрес ________

«__» ________ 20__ г.

Между нами заключён договор аренды нежилого помещения №___ от «__» ________ 20__ г. (далее — Договор) в отношении помещения по адресу ________ (далее — Помещение). Срок аренды истекает «__» ________ 20__ г.

На основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ (и пункта ___ Договора) уведомляем о желании заключить договор аренды Помещения на новый срок — до «__» ________ 20__ г. — на условиях ________ (действующего Договора / предлагаемых условиях: ________).

Просим сообщить ваше решение до «__» ________ 20__ г. и согласовать дату подписания дополнительного соглашения.

________ (должность, ФИО, подпись, печать при наличии)

Скачать уведомление в Word (.docx)

Частые ошибки

• ждать до последнего дня: арендодатель за это время может найти другого арендатора;
• продлить «устно» и остаться на неопределённом сроке с риском выезда через три месяца;
• не обсудить ставку и получить индексацию без потолка;
• забыть про регистрацию, если договор зарегистрирован.

Условия продления, индексации и досрочного выхода в своём договоре можно проверить бесплатно.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть 2: ст. 610, 621, 651 — КонсультантПлюс