Расторжение договора аренды нежилого помещения

Статья не заменяет консультацию юриста. Порядок расторжения во многом зависит от того, что написано в вашем договоре, поэтому начните с его текста.

Способ 1. По соглашению сторон

Самый простой и спокойный путь. Стороны подписывают соглашение о расторжении договора, где указывают:

• дату, с которой договор прекращается;
• порядок и дату возврата помещения по акту;
• взаиморасчёты: долг или переплата по аренде и коммунальным платежам, судьба депозита;
• что делать с неотделимыми улучшениями;
• что стороны не имеют претензий друг к другу, если это так.

Способ 2. Односторонний отказ, если он предусмотрен

Договор может давать сторонам право отказаться от него в одностороннем порядке, например с предупреждением за два-три месяца. Тогда достаточно направить уведомление в срок и способом, которые указаны в договоре. Сохраните подтверждение отправки.

Если договор заключён без указания срока, каждая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за три месяца, если договором не установлен другой срок.

Способ 3. Через суд

Если соглашения нет, а право на односторонний отказ договором не дано, расторгнуть договор можно в суде при существенных нарушениях. Гражданский кодекс перечисляет основания для обеих сторон. Например, арендодатель может требовать расторжения, если арендатор больше двух раз подряд не вносит плату или существенно ухудшает помещение. Арендатор — если помещение не передано, арендодатель мешает им пользоваться или есть недостатки, которые препятствуют использованию.

Перед судом нужно направить другой стороне предложение расторгнуть договор и дождаться отказа или истечения срока ответа (по общему правилу — 30 дней, если иное не установлено договором).

Возврат помещения

Помещение возвращают по акту возврата в состоянии, в котором его получили, с учётом нормального износа или в состоянии, оговорённом договором. Сделайте фото и опишите в акте состояние стен, пола, окон, сантехники, показания счётчиков, переданные ключи. Это защитит от претензий после выезда.

Если договор зарегистрирован

Договоры аренды на срок от года регистрируются в Росреестре. После расторжения стоит погасить запись об аренде в ЕГРН, иначе обременение останется. Порядок подачи и документы уточните в Росреестре или МФЦ.

Образец соглашения о расторжении договора аренды

Шаблон-ориентир для расторжения по соглашению сторон. Варианты в скобках выберите и оставьте один, при заметных суммах покажите текст юристу.

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ №___ от «__» ________ 20__ г.

г. ________ «__» ________ 20__ г.

________________ (Арендодатель), в лице ________, действующего на основании ________, с одной стороны, и ________________ (Арендатор), в лице ________, действующего на основании ________, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем.

1. Стороны расторгают договор аренды нежилого помещения №___ от «__» ________ 20__ г. (далее — Договор) в отношении помещения по адресу ________, площадью ___ м², кадастровый номер ________ (далее — Помещение), с «__» ________ 20__ г.

2. Арендатор возвращает Помещение Арендодателю по акту возврата не позднее «__» ________ 20__ г. в состоянии, указанном в акте приёма-передачи, с учётом нормального износа и улучшений, согласованных Сторонами.

3. Арендная плата начисляется по дату подписания акта возврата включительно. На дату подписания соглашения задолженность Арендатора по арендной плате составляет ________ руб. (или: задолженности нет).

4. Обеспечительный платёж в размере ________ руб. ________ (засчитывается в счёт арендной платы за последний месяц / возвращается Арендатору в течение ___ рабочих дней после подписания акта возврата на счёт ________).

5. Неотделимые улучшения Помещения остаются у Арендодателя ________ (без возмещения / с возмещением их стоимости в размере ________ руб. в срок до «__» ________ 20__ г.). Отделимые улучшения и имущество Арендатора он вывозит до подписания акта возврата.

6. После исполнения пунктов 2–5 Стороны не имеют друг к другу претензий по Договору.

7. Если Договор прошёл государственную регистрацию, заявление о погашении записи об аренде в ЕГРН подаёт ________ в течение ___ рабочих дней после подписания соглашения.

8. Соглашение вступает в силу с момента подписания и составлено в ___ экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Подписи Сторон: Арендодатель ________ / ________ / Арендатор ________ / ________ /

Скачать соглашение в Word (.docx)

Пункт 6 о взаимных претензиях подписывайте, только когда все расчёты понятны. После такого пункта требовать что-то по договору будет сложно.

Образец уведомления об одностороннем отказе от договора

Подходит, если право на односторонний отказ дано договором или договор заключён на неопределённый срок. Отправьте уведомление способом, который указан в договоре, и сохраните подтверждение отправки.

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Кому: ________ (Арендодатель / Арендатор), адрес ________

От: ________, адрес ________

«__» ________ 20__ г.

Между нами заключён договор аренды нежилого помещения №___ от «__» ________ 20__ г. (далее — Договор) в отношении помещения по адресу ________ (далее — Помещение).

На основании пункта ___ Договора (для договора, заключённого на неопределённый срок, — пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ) уведомляем об одностороннем отказе от Договора. Договор прекращается «__» ________ 20__ г., по истечении срока предупреждения, установленного Договором.

Предлагаем подписать акт возврата Помещения «__» ________ 20__ г. в __:__ по адресу Помещения и провести взаиморасчёты, в том числе по обеспечительному платежу, в порядке, установленном Договором.

________ (должность, ФИО, подпись, печать при наличии)

Скачать уведомление в Word (.docx)

Чего опасаться в договоре заранее

• право на односторонний отказ есть только у арендодателя;
• большие штрафы или потеря депозита за досрочный выход;
• возврат «прощённой» аренды за каникулы при досрочном расторжении;
• обязанность вернуть помещение в первоначальном виде за свой счёт, демонтировав всё, включая согласованный ремонт.

Такие пункты лучше заметить до подписания: во сколько обходится неудачный выход, показано на условном примере в статье про цену ошибки с помещением. Договор можно бесплатно проверить на сайте — автоматически и юристом за 1 рабочий день.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть 2, глава 34 «Аренда» — КонсультантПлюс
• Гражданский кодекс РФ, часть 1 (ст. 452 — порядок изменения и расторжения договора) — КонсультантПлюс