Сколько стоит ошибка с помещением

Решение о помещении принимают один раз, а платят за него много месяцев. Чтобы понять цену ошибки, полезно разложить потери на части. Часть из них возвращается, часть нет, а часть вообще не видна в таблице расходов.

Из чего складываются потери

• Залог и предоплата. Обеспечительный платёж может быть удержан полностью или частично, если вы выходите из договора раньше срока. Условия записаны в договоре.
• Ремонт под себя. Перегородки, пол, электрика, вентиляция, отделка. Вложения в чужое помещение обычно остаются арендодателю.
• Оборудование. Часть можно продать, но по цене б/у, а демонтаж и перевозка стоят отдельно.
• Вывеска и оформление. Они сделаны под ваш бренд и адрес, второй раз на другом адресе используются редко.
• Аренда в период закрытия. Если договор требует уведомить за несколько месяцев, эти месяцы платятся, даже если бизнес уже закрыт.
• Штраф за досрочный выход. Размер и порядок зависят от договора. Подробнее — в статье про расторжение договора аренды.
• Убытки первых месяцев. Пока бизнес не вышел на выручку, расходы идут каждый месяц: зарплата, закупки, коммунальные услуги.
• Упущенная выручка и время. Месяцы, которые вы потратили на неудачный адрес, можно было потратить на удачный. В деньгах это не посчитать, но на решении сказывается.

Пример расчёта: кофейня на 25 м²

Исходные условия

• аренда — 90 000 ₽ в месяц, один месяц арендных каникул в начале;
• обеспечительный платёж — 90 000 ₽, при досрочном выходе удерживается полностью;
• по договору о выходе нужно уведомить за 2 месяца и платить аренду в этот период;
• ремонт под себя — 400 000 ₽;
• вывеска и оформление — 60 000 ₽;
• оборудование — 600 000 ₽, при продаже удаётся вернуть 40 % (240 000 ₽);
• выручка — 250 000 ₽ в месяц, закупки — 40 % выручки (100 000 ₽), зарплата — 110 000 ₽, коммунальные и прочее — 25 000 ₽.

Результат работы за 5 месяцев

• первый месяц (каникулы): 250 000 − 100 000 − 110 000 − 25 000 = +15 000 ₽;
• месяцы со 2-го по 5-й: 250 000 − 100 000 − 110 000 − 25 000 − 90 000 = −75 000 ₽ в месяц, за четыре месяца −300 000 ₽;
• итого за пять месяцев: 15 000 − 300 000 = −285 000 ₽.

Потери после закрытия

Около 1,4 млн рублей при вложениях около 1,06 млн на ремонт, вывеску и оборудование. Потери получились больше вложений, потому что к ним добавились аренда и ежемесячные убытки. В примере не учтены упущенная выручка и месяцы вашего времени.

Что из этого можно снизить

• Условия выхода. Короткий срок уведомления и возврат залога сильно уменьшают сумму. Эти пункты согласовывают до подписания, проверить их можно на странице проверки договора аренды.
• Арендные каникулы. Пока идут ремонт и подготовка к открытию, выручки ещё нет, а платить за помещение нужно. О том, как их просить и записывать, — в статье про арендные каникулы.
• Вложения в ремонт. Чем больше денег вложено в чужое помещение, тем длиннее должен быть срок договора. Если срок короткий, ремонт лучше ограничить.
• Проверка до аренды. Сверка потока, конкурентов и окупаемости обходится в разы дешевле одного месяца аренды. Углублённая оценка помещения — 2 000 ₽, это меньше 0,2 % от суммы потерь в примере. Общий порядок выбора описан в статье как выбрать помещение под бизнес.

Что проверить до подписания

1. Посчитайте, сколько чеков в день нужно для безубыточности. Порядок расчёта — в статье про окупаемость.
2. Проверьте поток и аудиторию на месте, а не только по данным сервисов.
3. Прочитайте договор: срок, ставку, индексацию, залог, условия выхода.
4. Оцените ремонт: что придётся менять, чтобы получить разрешение и открыться.
5. Заложите запас на несколько месяцев с выручкой ниже плана.

Быструю оценку помещения можно сделать бесплатно в калькуляторе, а углублённую с расчётом окупаемости в трёх сценариях — заказать в оценке помещения.

Чтобы с первого месяца вести учёт и налоги без путаницы, посмотрите раздел «Учёт и налоги» среди подрядчиков для открытия.