Арендные каникулы: как договориться и закрепить в договоре

Статья не заменяет консультацию юриста.

Что такое арендные каникулы

Это период, когда арендатор не платит арендную плату или платит меньше. Чаще всего каникулы дают на время ремонта и подготовки к открытию. Закон их не требует: это договорённость сторон, и она работает, только если записана в договоре.

Почему собственник соглашается

• арендатор вкладывается в ремонт, и помещение после него становится лучше;
• простой без арендатора обходится собственнику дороже, чем месяц-два без платы;
• долгий договор с каникулами выгоднее короткого без них.

Как договориться

1. Покажите план работ и примерный срок ремонта: так понятно, на что нужны каникулы.
2. Свяжите каникулы со сроком договора: чем дольше договор, тем легче получить каникулы.
3. Если полных каникул добиться не получается, предложите сниженную ставку на первые месяцы.
4. Обсуждайте каникулы до подписания, а не после: потом аргументов меньше.

Что прописать в договоре

• Срок каникул: с какой даты и до какой, или сколько месяцев с даты подписания акта приёма-передачи.
• Что не оплачивается: только арендная плата или ещё и эксплуатационные расходы. Коммунальные платежи за фактическое потребление обычно оплачиваются и в каникулы.
• Условия: что будет, если ремонт затянется, и что будет с «прощённой» арендой, если договор расторгнут досрочно. Иногда собственник требует вернуть её — эту формулировку стоит заметить заранее.
• Согласие на ремонт: какие работы арендатор вправе делать.

Как прописать арендные каникулы в договоре: пример формулировки

Ориентир, который стоит адаптировать под вашу ситуацию вместе с юристом:

«Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы на период проведения ремонтных работ продолжительностью ___ календарных дней с даты подписания Сторонами акта приёма-передачи Помещения. В период арендных каникул постоянная часть арендной платы не начисляется. Переменная часть арендной платы (возмещение стоимости потреблённых коммунальных услуг) оплачивается Арендатором в общем порядке.»

Если каникулы оформляют после подписания договора, это делается дополнительным соглашением к договору. Если договор аренды прошёл государственную регистрацию, уточните у юриста, нужно ли регистрировать и дополнительное соглашение.

Образец дополнительного соглашения об арендных каникулах

Шаблон-ориентир. Перед подписанием сверьте его с вашим договором и, если сумма аренды заметная, покажите юристу.

Дополнительное соглашение №___ к договору аренды нежилого помещения №___ от «__» ______ 20__ г.

г. ________ «__» ______ 20__ г.

________________ (Арендодатель), в лице ________, действующего на основании ________, с одной стороны, и ________________ (Арендатор), в лице ________, действующего на основании ________, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы на период с «__» ______ 20__ г. по «__» ______ 20__ г. для проведения ремонтных работ в Помещении.

2. В период арендных каникул постоянная часть арендной платы не начисляется. Переменная часть арендной платы (возмещение коммунальных услуг по фактическому потреблению) оплачивается Арендатором в порядке, установленном Договором.

3. Арендная плата, не начисленная за период арендных каникул, не подлежит уплате Арендатором, в том числе при досрочном расторжении Договора.

4. Остальные условия Договора остаются без изменений.

5. Соглашение вступает в силу с момента подписания и является неотъемлемой частью Договора. Составлено в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны.

Подписи Сторон.

Пункт 3 защищает арендатора: без него собственник может потребовать оплатить каникулы при досрочном выходе. Если собственник с ним не согласен, обсудите это до подписания.

Образец письма арендодателю с просьбой о каникулах

Уважаемый ________!

В соответствии с договором аренды нежилого помещения №___ от «__» ______ 20__ г. мы планируем ремонт помещения для открытия ________ (вид деятельности). План работ прилагаем, ориентировочный срок — ___ недель.

Просим предоставить арендные каникулы на период ремонта: с «__» ______ по «__» ______ 20__ г., без начисления постоянной части арендной платы. Коммунальные услуги по фактическому потреблению оплатим в обычном порядке. Предлагаем оформить это дополнительным соглашением к договору.

С уважением, ________ (должность, ФИО, подпись, дата)

Письмо лучше отправить способом, который указан в договоре для уведомлений, и сохранить подтверждение. Если собственник не готов к полным каникулам, предложите в ответ сниженную ставку на первые месяцы.

Типичные ошибки

• договориться устно и не записать в договор;
• не уточнить, распространяются ли каникулы на коммунальные и эксплуатационные платежи;
• не заметить условие о возврате арендной платы за каникулы при досрочном выходе;
• начать ремонт до подписания договора и акта.

Есть ли в вашем договоре условие о каникулах и нет ли в нём опасных формулировок, можно проверить бесплатно. Остальные важные пункты — в статье о договоре аренды.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть 2, глава 34 «Аренда» — КонсультантПлюс