Уступка договора аренды нежилого помещения

Статья не заменяет консультацию юриста. Многое зависит от условий вашего договора, поэтому начните с его текста.

Что называют уступкой договора аренды

В обиходе «уступкой» называют любую передачу помещения другому арендатору. В Гражданском кодексе для этого есть два разных механизма, и последствия у них разные:

• Перенаем — арендатор передаёт свои права и обязанности по договору другому лицу. Новый арендатор занимает его место, а ответственным перед арендодателем становится он (ст. 615 ГК РФ).
• Субаренда — арендатор сдаёт помещение или его часть третьему лицу, но сам остаётся в договоре и отвечает перед арендодателем за всё, в том числе за субарендатора.

Если вы хотите полностью выйти из договора, вам нужен перенаем. Субаренда подходит, когда нужно сдать часть помещения или на время.

Шаг 1. Проверить договор и получить согласие собственника

По общему правилу и перенаем, и субаренда возможны только с согласия арендодателя, если законом или договором не установлено иное. Посмотрите, что сказано в вашем договоре: бывает прямой запрет, а бывает согласие, данное заранее. Согласие лучше получить письменно: отдельным письмом или прямо в соглашении, которое подписывают все три стороны.

Шаг 2. Составить соглашение о перенайме

Удобнее всего трёхстороннее соглашение: старый арендатор, новый арендатор и арендодатель. В нём стоит указать:

• дату, с которой права и обязанности переходят к новому арендатору;
• кто платит аренду и коммунальные за период до этой даты и есть ли долги;
• что происходит с обеспечительным платежом: возвращается старому арендатору или засчитывается за нового;
• судьбу неотделимых улучшений и оборудования, которое остаётся в помещении;
• плату за уступку, если новый арендатор её платит;
• подписание акта передачи помещения новому арендатору.

Перед подписанием попросите у арендодателя акт сверки расчётов. Так станет понятно, есть ли долги, которые могут перейти вместе с договором.

Шаг 3. Форма и регистрация

Соглашение заключают в той же форме, что и сам договор аренды. Если договор аренды прошёл государственную регистрацию (договоры на срок от года), соглашение о перенайме тоже нужно зарегистрировать в Росреестре. До регистрации для третьих лиц ничего не изменилось. Документы для подачи уточните в Росреестре или МФЦ.

Можно ли брать деньги за уступку

Да. Старый и новый арендатор могут договориться о плате за уступку права аренды. Часто так продают готовый бизнес вместе с помещением: ремонт, оборудование, вывеску, удачное место. Сумму и порядок оплаты фиксируют в соглашении. Налоговые последствия такой сделки обсудите с бухгалтером.

Чем перенаем лучше расторжения

• не нужно платить штраф за досрочный выход, если договор его предусматривает;
• вложения в ремонт можно частично вернуть через плату за уступку;
• арендодатель не теряет арендатора и платежи, поэтому охотнее соглашается.

Если перенаем не получается, остаётся расторжение. Как его оформить — в статье о расторжении договора аренды.

Если вы новый арендатор

Вы получаете договор со всеми его условиями: ставкой, индексацией, сроком, штрафами. Прочитайте его целиком, как будто подписываете впервые, и проверьте само помещение под ваш бизнес. Готовое помещение от прошлого арендатора не всегда подходит под другой формат: например, кофейня на месте магазина может упереться в вытяжку и мощность.

Частые ошибки

• передать помещение «по-дружески», без согласия арендодателя и без соглашения;
• не зарегистрировать соглашение, когда договор аренды зарегистрирован;
• не решить, что будет с депозитом и долгами по коммунальным;
• оформить субаренду, думая, что вышли из договора, и остаться ответственным за чужие долги.

Для земельных участков действуют свои правила по Земельному кодексу, здесь речь только о помещениях.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть 2, глава 34 «Аренда» — КонсультантПлюс