Помещение под франшизу: как сверить с требованиями франчайзера до подписания аренды

Откуда берутся требования франчайзера

Требования к помещению сильно зависят от направления бизнеса. Строже всего они у пищевого производства, медицинских услуг (речь о самих процедурах, а не о продаже лекарств) и продуктового ритейла. Здесь важны температура, холодильное оборудование, вентиляция и то, как в помещении движутся продукты, сотрудники и гости.

Многие требования продиктованы не франчайзером, а законами и санитарными правилами (СанПиН). Остальные просто не позволят работать без них: в кабинете, где проводят процедуры, без современной вентиляции растёт риск для здоровья пациентов; в пищевом производстве без правильного холода и логистики продукты портятся, а испорченный товар может заразить соседний.

Чем дольше франшиза на рынке и чем дороже вход, тем подробнее требования. Партнёр-франчайзер уже знает, как помещение влияет на окупаемость, на безопасность гостей и на репутацию бренда.

Пример из практики. Продуктовый магазин продавал готовую еду, которую делал сторонний цех. В цехе нарушили технологию, продукция попала на полки, покупатели отравились. Для города это был громкий случай. Сеть прекратила работу с цехом и помогла пострадавшим с расходами на лечение, но потеряла деньги и часть доверия. За всем не уследишь, но на старте стоит продумать риски самому и внимательно выслушать требования франчайзера: обычно они объективны, а не взяты с потолка.

Что вскрывается уже после подписания

На просмотре помещение может подходить по всем замерам. Проблемы часто появляются, когда начинается черновой ремонт:

• Перегородку нельзя снести — она оказалась несущей.
• Нельзя трогать потолок. В торговом центре в последний момент запретили снимать потолок: за ним коммуникации, а на переговорах об этом не говорили.
• Не работает санузел. Рассчитывали, что гости будут пользоваться туалетом торгового центра, а он не работает во всём здании.
• Нельзя подвести воду и слив. На плане мокрая зона есть, но раковину, посудомоечную машину или туалет поставить не разрешают.

Дальше приходится переделывать дизайн-проект и путь клиента прямо на месте, а иногда и снижать качество услуги: задумали одно, а сделать это нельзя. Чем это заканчивается, зависит от договора:

• арендодатель компенсирует часть затрат или идёт на уступки;
• арендатор остаётся и перестраивает проект — запуск затягивается;
• стороны расторгают договор, и арендодатель удерживает обеспечительный платёж или аренду за последний месяц;
• приходится искать другое помещение.

Поэтому до подписания попросите поэтажный план и технический паспорт, уточните, какие стены несущие, и письменно согласуйте с собственником или администрацией ТЦ всё, что собираетесь менять: перегородки, потолок, воду, слив, вентиляцию.

Что партнёры чаще всего забывают проверить

Трафик

Главное — сколько людей на самом деле проходит или проезжает через вас или рядом с вами. Для одних форматов важен пешеходный трафик, для других — автомобильный. Цифры, которые называют на показе помещения, могут не совпасть с реальными: посчитайте трафик сами в разные дни и часы. Учтите конкурентов: если рядом уже работает такая же аптека или магазин и забирает основной поток, перехватить его будет трудно, и выручка, скорее всего, окажется ниже плана. Проверьте также парковку (платная или бесплатная) и остановки общественного транспорта.

Договор

Договор часто подписывают на эмоциях, а подводные камни всплывают позже:

• арендные каникулы на ремонт короче, чем обсуждали;
• через год или два-три аренда растёт на другую ставку;
• цены обсуждали в рублях, а договор оказался в валюте — и курс сильно меняет стоимость аренды.

Подробнее — в статьях про договор аренды нежилого помещения, арендные каникулы и индексацию арендной платы.

Скрытый ремонт

Вентиляция и кондиционеры в помещении есть, но никто не проверил, работают ли они. Потом их приходится чинить, докупать или менять, а вентиляция и кондиционирование — одна из самых больших частей затрат при ремонтных работах. Попросите включить системы при вас.

Электрическая мощность

Помещению выделено определённое количество киловатт, и его может банально не хватить. Холодильники и морозильные витрины работают круглосуточно, а вместе с ними — кассы, освещение, кофемашина, печь. Если мощности мало, оборудование не держит рабочий режим, продукты портятся. Узнайте у собственника выделенную мощность, сравните её с паспортами оборудования из списка франчайзера и спросите, сколько стоит и сколько займёт увеличение мощности.

Подъезд для разгрузки

Для ритейла, особенно продуктового, это важно: товар привозят часто, иногда каждый день. Проверьте, может ли машина подъехать к помещению и встать под разгрузку, есть ли отдельный вход для товара, не запрещён ли въезд грузовиков во двор или в определённые часы. В торговом центре уточните, где зона разгрузки и по какому графику она работает.

Помещения для персонала

Планируя зал и путь клиента, легко забыть о тех, кто будет работать. Сотрудникам нужно где-то оставить вещи, переодеться, пообедать, нужен санузел. Мы работаем с людьми: и с теми, кто приходит и оставляет деньги, и с теми, кто эти деньги зарабатывает.

Как до вас добираться

Насколько удобно добираться клиентам и сотрудникам: подъезды, выезды, транспорт. На карте всё может выглядеть нормально, а на деле дорога окажется неудобной.

Как проходит согласование с франчайзером

У части франшиз согласования помещения нет: дают примерные параметры, а выбор оставляют партнёру. Если согласование есть, то обычно в несколько этапов:

1. фото и видео помещения;
2. план той части, которую берёте в аренду, с замерами — можно пригласить замерщика;
3. управляющая компания франшизы смотрит материалы и расположение и решает, подходит ли помещение.

Главная ответственность здесь — на франчайзи: разобраться, что нужно бизнесу и как он будет работать, задать много вопросов. Обратите внимание и на то, переспрашивает ли франшиза сама, даёт ли рекомендации. Если этот этап пройти наспех, а выручка потом окажется ниже плана, будет трудно понять, почему бизнес зарабатывает меньше: дело в помещении, в команде на месте, в недостатке рекламы или в том, что при выборе не сошлись расположение, аренда и вложения в ремонт.

Совет перед подписанием

Универсального совета нет: «идеальное» помещение складывается из трафика, аренды и того, сколько денег придётся вложить. Если помещение отличное — торгуйтесь по аренде и внимательно читайте договор. А если всё сошлось: трафик, стоимость, вложения в ремонт и понятный договор, — не сомневайтесь и действуйте.

Чек-лист до подписания

• помещение подходит под требования франчайзера: площадь, высота потолков, мощность, вода, вентиляция — проверены по плану и техпаспорту, а не на глаз;
• понятно, какие стены несущие и что можно менять, — согласовано письменно;
• санузлы, вода и слив работают и разрешены;
• вентиляция и кондиционеры проверены в работе;
• выделенной мощности хватает на всё оборудование, включая холодильники;
• машина может подъехать и встать под разгрузку;
• трафик — пешеходный или автомобильный — посчитан — сколько людей проходит через вас или рядом с вами; парковка и транспорт рядом;
• есть место для персонала: вещи, переодевание, обед, санузел;
• в договоре — каникулы на ремонт, индексация и валюта платежей такие, как обсуждали;
• у вас есть готовый и понятный дизайн-проект, по которому строительная бригада может работать;
• франчайзер посмотрел фото, видео и план и согласовал помещение.