Договор безвозмездного пользования нежилым помещением: когда нужен и что в нём указать

Статья не заменяет консультацию юриста или бухгалтера. Налоговые правила и судебная практика меняются, поэтому перед подписанием сверьте выводы с актуальными нормами.

Что такое договор безвозмездного пользования

По статье 689 Гражданского кодекса одна сторона (ссудодатель) передаёт вещь другой (ссудополучателю) в бесплатное временное пользование, а ссудополучатель обязуется вернуть её в том состоянии, в каком получил, с учётом нормального износа. Договор регулирует глава 36 ГК РФ (статьи 689–701). Его называют ещё договором ссуды: это одно и то же.

К нему применяется ряд правил об аренде, поэтому структура похожа. Но у договора ссуды есть собственные нормы: например, о досрочном расторжении по требованию ссудодателя (статья 698) и об отказе от договора (статья 699).

Чем отличается от аренды

Что сравниваем	Аренда	Безвозмездное пользование
Плата	Обязательное условие	Нет. Если плата появилась, это уже аренда
Расходы на содержание	По закону капитальный ремонт на арендодателе, текущий на арендаторе (статья 616), если договор не говорит иначе	По умолчанию их несёт ссудополучатель, включая текущий и капитальный ремонт (статья 695), если договор не говорит иначе
Отказ от договора	По условиям и закону об аренде	Без срока: любая сторона вправе отказаться, заранее предупредив; сроки уведомления проверьте в статье 699
Налоги	У арендодателя доход от аренды, у арендатора расход	Вместо арендной платы нет ни дохода, ни расхода, но для организации возможен внереализационный доход (см. ниже)

Если вам нужен платный вариант, смотрите образец договора аренды нежилого помещения. Для сделки между ИП и частным лицом есть отдельные особенности, они разобраны в статье про договор аренды между ИП и физлицом.

Когда безвозмездное пользование применяют

• Родственник-предприниматель. Родители или супруг отдают помещение ИП на старте, пока бизнес не окреп.
• Юридический адрес. Собственник предоставляет помещение для регистрации организации, при этом фактически там никто не работает. Налоговая может проверить, что помещение реально существует и принадлежит ссудодателю.
• Учредитель и его ООО. Учредитель-физлицо передаёт помещение своей компании без арендной платы.
• Партнёры и аффилированные компании. Взаимное пользование помещениями внутри группы.

Обратный случай ограничен законом: коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование своему учредителю, участнику, руководителю или члену органов управления и контроля (пункт 2 статьи 690 ГК РФ). То есть ООО не может бесплатно отдать помещение своему директору. А вот физлицо-учредитель, передающее помещение «своему» ООО, под это ограничение не попадает: здесь ссудодатель не организация.

Налоговые риски

Здесь важно разделять стороны.

• Ссудополучатель-организация. Безвозмездно полученное имущество, работы, услуги или имущественные права Налоговый кодекс относит к внереализационным доходам (пункт 8 статьи 250). Налоговые органы в ряде писем указывают, что безвозмездное пользование имуществом может создавать такой доход, а его размер определяют по рыночным ценам аренды. Исключения есть в подпункте 11 пункта 1 статьи 251 НК РФ, например при передаче от участника, доля которого в уставном капитале получателя превышает 50%. Применимость льгот зависит от вашей ситуации: проверьте её у бухгалтера.
• Ссудодатель. Если помещение отдают организации или ИП, налоговая может поинтересоваться причинами бесплатной передачи и проверить, нет ли скрытой аренды или налоговой выгоды. Хорошо, когда у передачи есть понятная цель.
• ИП. Для предпринимателей действует свой порядок учёта доходов. Он зависит от режима налогообложения, поэтому универсального ответа нет.

Подробные формулировки для вашей схемы подскажут подрядчики по учёту и налогам. Тексты норм доступны в части второй НК РФ.

Что включить в договор

1. Стороны и основания. Реквизиты, документ, по которому ссудодатель владеет помещением (выписка из ЕГРН).
2. Объект. Адрес, этаж, площадь, кадастровый номер и поэтажный план с отмеченными границами.
3. Цель. Для чего используют помещение: офис, склад, юридический адрес, торговля. Целевое использование ограничит ссудополучателя.
4. Срок. Конкретная дата или условие окончания. Без срока договор считается бессрочным.
5. Расходы. Кто платит за электричество, воду, отопление, уборку, ремонт и взносы на капремонт. По умолчанию расходы на содержание несёт ссудополучатель, но лучше написать это прямо.
6. Передача третьим лицам. Можно ли пускать в помещение других или передавать его в субпользование.
7. Улучшения. Что будет с ремонтом и оборудованием, которые добавил ссудополучатель.
8. Возврат. Срок, состояние, акт возврата.
9. Расторжение. Основания и срок уведомления.

Структура образца: ключевые пункты

Ниже текст ключевых разделов в виде ориентира. Подставьте свои данные и согласуйте формулировки с юристом.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением №___

г. ________ «__» ______ 20__ г.

________________ (Ссудодатель), в лице ________, действующего на основании ________, и ________________ (Ссудополучатель), в лице ________, действующего на основании ________, заключили договор о нижеследующем.

1. Предмет. 1.1. Ссудодатель передаёт Ссудополучателю в безвозмездное временное пользование нежилое помещение по адресу: ________, этаж ___, площадь ___ кв. м, кадастровый номер ________ (далее — Помещение). Границы Помещения отмечены на плане (Приложение №1). 1.2. Помещение принадлежит Ссудодателю на основании ________ (выписка из ЕГРН от «__» ______ 20__ г.). 1.3. Помещение используется для ________. Менять цель использования без письменного согласия Ссудодателя нельзя.

2. Срок. 2.1. Договор действует с «__» ______ 20__ г. по «__» ______ 20__ г. 2.2. Помещение считается переданным с момента подписания акта приёма-передачи (Приложение №2).

3. Права и обязанности. 3.1. Ссудополучатель использует Помещение по назначению, поддерживает его в исправном состоянии и несёт расходы на содержание. 3.2. Коммунальные услуги оплачивает ________ по показаниям счётчиков. 3.3. Передавать Помещение третьим лицам Ссудополучатель вправе только с письменного согласия Ссудодателя. 3.4. Неотделимые улучшения Помещения выполняются с письменного согласия Ссудодателя и остаются у него без компенсации (или: компенсируются в порядке ________). 3.5. Ссудодатель обязан предупредить Ссудополучателя о всех правах третьих лиц на Помещение.

4. Возврат. 4.1. По окончании договора Ссудополучатель возвращает Помещение по акту в состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа. 4.2. Срок возврата: ___ календарных дней со дня окончания договора или получения уведомления о расторжении.

5. Расторжение. 5.1. Сторона вправе потребовать расторжения в случаях, предусмотренных законом, а также при нарушении условий договора. 5.2. Уведомление направляют письменно не позднее чем за ___ дней.

6. Прочее. 6.1. Споры решаются в ________ суде. 6.2. Договор составлен в двух экземплярах. 6.3. Приложения: №1 — план, №2 — акт приёма-передачи.

Подписи сторон: ________________ / ________________

Акт приёма-передачи

К договору прикладывают акт. В нём фиксируют дату передачи, состояние стен, пола, окон, дверей, показания счётчиков, ключи и комплектность оборудования. Как составить такой документ, разобрано в статье об акте приёма-передачи нежилого помещения. Фотографии и отметки о недостатках на этапе передачи помогают при возврате, когда стороны спорят о том, кто виноват в износе.

Регистрация

Для договоров аренды помещения на срок от года действует государственная регистрация. Нужна ли она для безвозмездного пользования на срок от года, зависит от вашей ситуации: уточните в Росреестре или у юриста. Для краткосрочных договоров и договоров, где помещением пользуется родственник, нередко достаточно письменной формы.

Как выбрать правильный вариант

Если хочется формально сэкономить на аренде, проверьте, не окажется ли налоговая нагрузка выше. Иногда проще заключить договор аренды с небольшой ставкой, чем потом объяснять, откуда взялся доход. Прежде чем отдавать или принимать помещение, оцените его: подходит ли оно под ваш бизнес, что с проходимостью и планировкой. В этом поможет оценка помещения до подписания.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть 2, глава 36 «Безвозмездное пользование» (ст. 689–701) — КонсультантПлюс
• Налоговый кодекс РФ, часть 2: ст. 250, 251 — КонсультантПлюс